حباب در نرخ اجاره‌بها

 همزمان با نزدیک شدن به فصل نقل و انتقال مسکن، نرخ اجاره نیز در بازار اوج گرفته است. این روزها صاحب خانه‌ها نرخ‌هایی را برای واحدهای اجاره ای خود پیشنهاد می‌دهند که تعجب بسیاری از مستاجران را به خود وا می‌دارد؛ به نظر می‌رسد افزایش قیمت دلار در این مساله بی اثر نبوده است و موجران به بهانه شرایط بازارهای موازی و به ویژه ارز، قیمت‌ها را بالا برده‌اند.

این در شرایطی است که بر تعداد اجاره‌نشینان در طول سال‌های گذشته به علت رشد بالای قیمت مسکن و قدرت پایین خرید مسکن مردم افزوده شده است. چندی پیش عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی نیز از این موضوع پرده برداری کرد و گفت: آمارها نشان می‌دهد که میزان اجاره‌نشینی در ایران همانند سایر کشورها رو به افزایش است.

براساس نتایج سرشماری سال 1395، 7 میلیون خانوار در ایران مستاجر هستند و این آمار نشان می‌دهد که اجاره‌نشینی در ایران 36.8 درصد افزایش پیدا کرده است. این در شرایطی است که آمار غیررسمی شمار اجاره‌نشینان در ایران را تا دو برابر اعداد مراجع آماری رسمی اعلام می‌کنند.

حامد مظاهریان در اظهارنظری که چندی پیش در خصوص تعداد مستاجران داشت، عنوان کرد که هر خانوار ایرانی برای تامین مسکن خود به طور میانگین 12 میلیون تومان در سال هزینه می‌کند.

در این شرایط، برخی تحلیلگران بازار مسکن عنوان می‌کنند با توجه به پایین بودن توان اقتصادی خانوارهای اجاره‌نشین و موجودی ۴۹۰ هزارمسکن خالی در تهران و ۲.۶ میلیون مسکن خالی در کل کشور، افزایش نسبی در تابستان امسال که فصل جابه‌جایی است، قطعا رخ خواهد داد. اگرچه رییس تحادیه املاک استان تهران معتقد است که کاهش قیمت مسکن در ماه رمضان اتفاق خواهد افتاد.

اما نکته ای که در این میان مطرح است، این که امسال علاوه بر این موضوع افزایش قیمت مسکن و همچنین افزایش قیمت دلار و سکه و طلا به‌عنوان بازارهای موازی که نقش تعیین‌کننده‌ای از طرف صاحبخانه‌ها در نرخ‌گذاری اجاره ملک دارد، باعث شده قیمت اجاره رشد بیشتری نسبت به سال‌های گذشته داشته باشد و نگرانی از رشد دوباره قیمت‌ها بعد از ماه مبارک رمضان و آغاز فصل جابه‌جایی از این جهت بیشتر هم شده است.

بر اساس آمار بانک مرکزی، اجاره‌بها در زمستان ۱۳۹۶ نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن ۹.۳ درصد رشد داشته است. همچنین براساس آمار بانک مرکزی، در فروردین امسال شااخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1.4 و 9.3 درصد رشد نشان می‌دهد.

بر این اساس، سهم هزینه مسکن در محاسبه شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی، معادل 33.1 درصد گزارش شده است.

مکانیزم اجاره‌داری سنتی است
نرگس رزبان، کارشناس بازار مسکن در بررسی روند بازار اجاره سال جاری، گفته است: با توجه به اینکه مکانیزم اجاره‌داری در ایران مبتنی بر شیوه‌ سنتی است و اکثریت قریب به اتفاق موجرین، افرادی هستند که مسکن را به عنوان یک دارایی و با انگیزه حفظ قدرت خرید پول و به عبارتی با انگیزه سفته‌بازی خریداری می‌کنند، طبیعی است که میزان اجاره‌بها در تراز سودآوری سایر بازارها، تغییرات قدرت خرید پول (تورم) و قیمت مسکن قرار خواهد گرفت.

به اعتقاد وی، طی سال‌های اخیر تولید مسکن از یک سو کاهش داشته و از سوی دیگر، فزونی تولید در اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰، پدیده افزایش تعداد خانه‌های خالی را به دنبال داشته است، بنابراین نمی‌توان قضاوت دقیقی از کمبود واحد اجاره‌ای در مجموعه بازار داشت، اما در سطح واحدهای کوچک متراژ با توجه به ساختار عرضه، با کمبود مواجه هستیم.

رزبان متذکر شده است: طی سال‌های اخیر بیش از ۵۰ درصد واحدهای مسکونی ساخته شده مساحت بیشتر از ۹۰ متر مربع داشته‌اند، اما حداقل ۶۰ درصد معاملات خرید و اجاره به واحدهای کمتر از ۹۰ مترمربع اختصاص دارد که این نابرابری خود باعث رشد قیمت شده است.

رزبان همچنین به تاثیرگذاری عوامل روانی بر تعیین نرخ اجاره‌بها اشاره و عنوان کرده است: عوامل روانی اغلب در سه ماهه دوم سال به دلیل تقارن با فصل نقل و انتقالات بروز می‌کند و در افزایش هیجانی اجاره‌بها اثرگذار است.

رشد قیمت مسکن حبابی است
علیرضا سرحدی، کارشناس و فعال بازار مسکن نیز نرخ اجاره را تابع نرخ تورم دانسته و گفته است: با توجه به افزایش قیمت‌ها در بسیاری از بازارها، افزایش نرخ اجاره دور از ذهن نیست؛ هر چند بسیاری از اجاره‌نشینان توانایی مالی پرداخت اجاره‌های سنگین را ندارند.

به‌گفته سرحدی، افزایش قیمت مسکن دلیل برای افزایش نرخ اجاره از طرف مالکان عنوان می‌شود. این در حالی است که رشد قیمت مسکن کاملا حبابی‌است و هیچ دلیل منطقی برای این رشد وجود ندارد، بنابراین به نظر می‌رسد با رشد حبابی قیمت باید در انتظار رکود دوباره برای بازار مسکن باشیم.

افزایش تدریجی اجاره‌بها قابل انتظار است
بهروز ملکی، تحلیگر بازار مسکن نیز چندی پیش در کانال تلگرامی خود نوشت: اجاره‌بهای مسکن از عوامل مختلف درون‌ و برون‎بخشی متاثر است؛ به طوری که می‌توان آن را تابعی چند متغیره از عوامل متنوعی دانست (دو عامل اصلی موثر بر نرخ رشد اجاره مسکن، نرخ‌های تورم عمومی و رشد قیمت مسکن است).

به اعتقاد وی، در فصول نقل و انتقالات (نیمه اول سال)، با تحریک عوامل روانی و انتظارات، اجاره‌بهای مسکن رشد می‌کند. پس از عبور از این دوره، با فروکش نمودن تقاضای فصلی و فشار روانی در نیمه دوم سال، نوسانات بازار اجاره‌ مسکن، تعدیل می‌شود.

وی همچنین در خصوص چشم‌انداز بازار اجاره نوشت: در خصوص چشم‌انداز بازار اجاره در سال ۹۷ نیز افزایشِ تدریجی اجاره‌بها از خردادماه، قابل انتظار است. این روند، قابلیت تداوم تا شهریور را خواهد داشت.

مردم صبورانه وارد بازار مسکن شوند
با این وجود، مصطفی‌قلی‌ خسروی، رئیس اتحادیه املاک استان تهران با تاکید بر این‌که باید استدلال‌های درست و صحیحی از وضعیت بازار مسکن ارائه کنیم، گفته است: مردم و متقاضیان مسکن باید در این بازار صبورانه‌ اقدام کنند.

وی متذکر شده است: زمانی که مردم و یا مشاوران املاک می‌گویند گرانی در این بازار ایجاد شده، تمامی کالاها‌ گران می‌شود، بنابراین باید صبورانه در این بازار کارها را پیش ببریم.

خسروی تاکید کرده است: قیمت‌ مسکن در ماه رمضان به ویژه در بازار رهن و اجاره تثبیت‌ می‌شود و در برخی از مناطق نیز شاهد کاهش قیمت نیز خواهیم بود.

نرخ اجاره در سال ۹۷ چه تغییراتی می‌کند؟
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز گفته است: نرخ اجاره‌بها در سال ۹۷ در شهرهای کوچک تغییری نخواهد کرد و در شهرهای بزرگ نیز به نسبت تقاضا نرخ اجاره‌بها افزایش خواهد یافت.

وی تاکید کرده است: یکی از عواملی که موجب رشد نرخ اجاره می‌شود، سوداگری در این بازار است و نرخ اجاره به صورت حباب‌گونه و منطقه‌ای افزایش می‌یابد و برخی از سوداگران عامل رشد سفته‌بازانه نرخ اجاره‌بها در بازار هستند.